越秀服务2022年年报点评：外拓能力提升，业绩稳健增长

国金地产杜昊旻

业绩简评

2023年3月8日，公司发布2022年业绩:2022年实现收入24.86亿元，同比+29.6%；实现归母净利润4.16亿元，同比+15.7%。

经营分析

收入略超预期，归母净利润符合预期。2022年收入超我们此前预期7.4%，主要因为非业主增值服务2022收入同比+40.8%大超预期。收入超预期而归母利润符合预期主要因为毛利率低于预期。2022年公司毛利率27.3%，低于我们此前预期4.1个百分点，主要因为2022年物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率均有所下滑，相较2021年分别下滑5.7pcts、11.4pcts、13.2pcts。其中物业管理服务毛利率下滑主要因为:①为提高服务品质加大投入；②外拓项目增加拉低毛利率；③防疫开支增加和人工成本刚性上涨。社区增值服务毛利率下滑主要因为多项业务处于探索期前期投入较大，以及美居等自营业务收入占比提升。

外拓发力，收获颇丰。①激励到位+品牌力优秀，公司第三方外拓收获颇丰。公司2022年合约面积7060万方，同比+20.9%；在管面积5169万方，同比+33.0%。2022年新增合约面积中有843万方来自第三方外拓，相较2021年当年新增第三方外拓规模增长138.5%。②TOD物管走出广州。得益于公司在TOD物管方面的强大竞争力，2022年公司在广州之外的福州、长沙、青岛、丽江分别获得了TOD物管项目。

社区增值服务收入占比提升。2022年社区增值服务收入6.5亿元，同比+47.1%，占总收入比例达26.1%，相较2020年提升3.1pcts。

经营性现金流健康，稳定分红。①公司2022年经营性现金流净额为7.5亿元，覆盖净利润倍数达1.7倍。②2022年每股派息0.096元人民币，对应分红比例35%。

风险提示

越秀地产销售表现不及预期；外拓不及预期；社区增值开展不顺。