房地产行业专题研究：“定向降息”支撑购买力再释积极信号提振需求

摘要:

5年期LPR单独下调15bp，随后释放出U产稳定的积极信号日前，5年期LPR大幅下调15bp至4.45%本次基准利率下调有两个特点:1)5年期LPR首次单独下调，对症下药稳房地产，再次释放了稳定房地产的积极信号2)大幅下调15bp，叠加15号《关于调整差别化住房信贷政策的通知》中房贷利率下限，将加速房贷利率下行趋势15日央行下调房贷利率下限后，广州，深圳，天津，济南，青岛，郑州，苏州，昆明，重庆，沈阳等20个城市，看到了4.4%的房贷利率，房贷利率迅速向下限靠拢考虑到市场尚未企稳，仍有66bp的下行空间，后续房贷利率有望加速下行，可有效支撑居民购买力，促进市场销售回暖

历次降息，房地产市场和市场走势自2008年以来，央行已分别于2008年9月，2012年6月，2014年11月和2019年8月开始了四轮降息1)2008年9月至2008年12月，一年期存款基准利率4次下调189bp，一年期贷款利率5次下调216bp，第一次降息三个月后，降幅收窄，销售稳定第一次降息半年后，当月商品房销售面积增速重回正第三次，第四次降息后，市场整体触底反弹，申万地产指数涨幅超过沪深300指数随后伴随着其他宏观和房地产行业的宽松政策，房地产板块的走势甚至好于沪深300.2)2012年6，7月份，一年期存款利率下调56bp，一年期贷款降息后，股市延续下跌趋势，但受益于2011年底房地产政策的宽松3月央行表态支持首套房贷需求，房地产板块表现好于沪深300.3)2014年11月至2015年10月，6次降息，一年期存贷款基准利率分别下调125bp和140bp分别是，第一次降息后的第五个月，商品房销售面积同比重回正，2014年底RRR降息后，股市普遍上涨得益于2014—2015年房地产调控放松周期，房地产板块表现始终好于沪深300.4)2019年8月—2020年4月，1年期April次下调46bp，5年期April次下调20bp，经过前9个月的降息，疫情消退，商品房销售面积同比转正，2019年房地产调控收紧，房地产板块走势逊于沪深300除2020年受疫情干扰的历次降息周期外，商品房销售面积同比降幅在首次降息约一个季度后企稳回升，两个季度后销售面积同比重回正，在2008年，2012年，2014年的三轮调控中，由于房地产市场长期下行，国家也出台了相应强有力的调控宽松政策，每一轮降息后，房地产板块的走势都好于沪深300但在2020年，由于政策放松力度较弱，市场复苏较快，房地产板块不如沪深300

本轮降息的房地产市场和市场走势展望房地产领域历次降息都迎来多次上涨，龙头房企涨幅较大需求持续发力，政策力度逐渐加大，市场有望企稳反弹我们认为当前房地产行业运行最困难的时期已经过去伴随着市场逐渐企稳，国企有望加快扩表，民企收缩速度也将放缓因此建议重点关注保利地产，金地，招商蛇口，中海地产，华润置地等大型国企，以及滨江集团，旭辉控股等区域优势房企考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和法华股份

风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期市场风险:房地产行业销售下滑趋势超出预期