年报解读丨大名城失速：战略布局脱轨多元化难产

名城2021年年报比提前预测晚了7天。

日前，姗姗来迟的年报显示收入和利润大幅下滑大名城全年实现营业收入76.61亿元，同比下降48.36%，归属于上市公司净亏损4.12亿元，同比下降192.01%，归属于上市公司净利润—6.12亿元，同比下降243.81%

大表演滑坡三条红线变绿。

在房地产行业，在众多营业收入数百亿的房企面前，名城似乎总是一个鲜为人知的角色，尤其是在行业加速洗牌的时候，名城的困境也是大多数中小房企的一个缩影。

公开资料显示，大名城属于名城控股集团，2011年正式在上交所A，b股上市。

2021年也是大名城重组上市以来的首次亏损大名城在年报中解释称，主要是存货跌价准备增加等因素所致扣除该因素影响，公司报告期营业利润为4.65亿元

梳理大名城近几年的财务报告发现，其盈利能力从2016年开始不断下滑2016年至2021年，大名城的毛利率分别为44.86%，30.57%，32.48%，27.12%，17.78%和17.68%，净利润率分别为12.44%，14.50%，5.70%，7.65%和3.52%

此外，年报中提到，报告期内大名城转让控股子公司，合并范围变化导致收入和利润同比较上年变化减少控股子公司转让时，未来开发收益提前兑现，但转让投资的收益为非经常性损益，导致本年非经常性损益大幅增加，但扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润大幅减少

子公司转让不仅给名城带来了非经常性损益的增加，还促成了现金流的增加，推动了三条红线向绿色的转变。

数据显示，2020年，大明市货币资金23.52亿元，2021年货币资金增加39.09亿元，达到62.61亿元。

三条红线也从2020年踩一条红线变成了2021年变绿。

财报显示，截至2021年末，大名城资产负债率为67.15%，扣除预收账款后的资产负债率为39.42%，净负债率为20.47%，现金短债比为4.24。

值得注意的是，大名城短期借款4.981亿元，同比减少51.45%，一年内到期的非流动负债约9.769亿元，较2020年末减少70.78%伴随着一年内到期的非流动负债减少，大名城应付票据和长期借款较2020年末分别增加约4.78亿元和1.56亿元截至2021年末，大名城负债总额约为268.3亿元，比2020年末增加31.2亿元不难看出，一个名城的债务总量不降反升，只是指路而已

出轨的布局在上海被打破。

报告显示，大城市持仓的华东，东南，西北三个区域中，只有西北区域营业收入比上年有所增长，而西北区域收入仅占29.29%东南和华东营收较去年同期分别下降45.99%和71.09%，毛利率分别下降2.76和7.03个百分点

大名城曾提到，其业务布局更倾向于华东和东南。

2020年年报中，西北地区营收占比8.86%，低于2021年该地区营收占比原因一目了然名城东南和东部地区的收入锐减，无形中增加了西北地区的收入

此外，关于毛利率的下降，大名城解释称，华东，东南地区毛利下降主要是由于该区域2017年新结转项目土地购置成本较高，结转当期，影响了整体区域毛利减少。

名城2021年毛利下滑要追溯到2017年的拿地情况通过梳理名城2017年的拿地情况发现，在东南地区，其最轰动的拿地发生在当年的9月1日一个多小时后，名城以6.69亿+竞建拿下福州马尾2017—05号地块，成交楼面价14405元/平，创下当时马尾地价新纪录当时的名城，可能不会想到，就是这块激烈竞争下的宝地四年后成为拖累其业绩的主要原因之一

根据2021年年报，这块宅地的备案名称是名城港湾这座名城在住宅项目上投入5.49亿元，计提存货跌价准备约2.91亿元，市场末端车位1.77亿元

在收入下降最多的华东地区，萧山在2017年也进行了激烈的拍卖日前，大名城首次进入杭州萧山，首轮报价报出价格上限最终以63.77亿元拿下该宗地，楼面价22950元/平方米，溢价率70%，自持7%这个项目就是后来的名城雅堂轩杭州萧山楼市近一年均价约29082元/平方米，而名城雅唐轩几乎低于均价近3000元/平方米

梳理大明城近两年的财报，大明城在华东地区上海的地位很重2020年，大名城土地投资78亿元，其中上海6宗地块使用53.72亿元，分别位于上海临港保税区，临港奉贤区，松江，青浦这些地块的项目在2021年年报中均有呈现，上海的项目占华东12个项目中的7个根据消息显示，这些项目的认购率普遍不高，这些认购率低，利润低的项目可能会继续拖累大城市

控制黄金的失控转化有多难

在多元化的房地产行业，大名城一度希望多元化，弯道超车。

2015年，大名城成立深圳市明诚金控有限公司，作为金融投资和租赁业务平台即要走房地产+金融控制的双轮驱动发展路线

根据消息显示，2016年，大名城金融投资租赁业务实现营业收入8.4亿元，占总收入的9.5%，毛利率53.6%2017年该业务持续增收，实现营收12.1亿元，占总营收的11.8%

2018年，金控板块急转直下，亏损约3亿元2020年，大名城金控板块收入仅29万元左右，占公司总收入的比重接近零2021年金控板块收入39万左右，聊胜于无

六年来，无论是时间还是资源，桥下之水都是地方无数中小房企在苦苦寻找这座被冷落百年的名城如何逆风翻盘的答案