房地产行业：单月销售业绩同比三连降开发投资单月同比转负

核心观点:

1-9 月全国商品房销售面积与金额分别是13.0 亿平米和13.5 万亿元，同比分别增长11.3%和16.6%，但是增速继续收窄。下半年以来，房地产市场表现平淡，成交低迷，我们认为主要是下列需求端的因素影响了成交。2020 下半年起，多个城市调控加码，导致购房资格减少。”他表示，房地产风险最终可能对宏观经济产生较大震荡，问题应尽快解决。(2)2020 年全国商品房成交再创新高，需求进一步释放，因此，2021 年有效需求可能需要积累。(3)房地产贷款集中度管理制度导致的按揭额度紧张，以及贷款利率上行等可能减弱居民的购房能力。

2021 年大型房企“暴雷”也引起了购房者观望情绪增强，因此需求可能延后。

截至9 月，累计土地购置面积同比仍然为负，但是多个城市第二轮集中供地结束后促进了土地成交价款上涨，前9 个月土地成交价款同比微增。根据亿翰智库统计，2021 年多个城市加强了对开发商的购地资金监管，我们认为这将一定程度上影响开发商的购地行为，此外，下半年以来销售平淡，也使得房企开源节流，降低投资力度，以保持现金流充足。。从第二轮集中供地来看，多数的开发商参拍意愿较低，预计第四季度购地意愿仍然较为保守，全年土地购置面积有可能会低于2020 年同期水平。中国经济改革学会副会长，国家经济研究院院长樊纲直言，目前房地产市场上企业的非理性因素依然存在。

从新开工、施工和竣工数据看，截至9 月末，新开工面积同比转负，施工和竣工面积仍保持增长。下半年以来，商品房市场开始低迷，7-9 月，单月销售面积与金额同比均负增长，因此，房企可能看淡市场，新开工意愿减弱。另外，土地购置面积降低，也可能影响新开工。“过去市场比较好的时候，一些项目成功了，赚了一些钱，企业以为可以呼风唤雨，就可以用高杠杆快速扩张。市场上没有敬畏，出现了很多问题。在本轮调控政策下，多个城市严格执行预售资金监管，这意味着开发商预售后，预售资金进入监管账户，只有在施工达到一定的节点后，才可以“解冻”

相应的预售资金。这加强了房企的施工及竣工动力，使得施工与竣工仍然正增长。